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Date 2021/01/19 16:13:56
Name LunaseA
Link #1 https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004530657?sid=001
Subject [정치] 역세권 용적률 200%->700% 국무회의 통과
https://pgr21.net../freedom/90062

이 글에 이어서 나오는 내용이라고 보시면 되겠습니다.


기사 말미에도 있듯 역세권의 범위가 어디까지냐도 중요한 문제인데, 현재 250~350미터 범위에서 만약 변장관의 방안대로 500미터로 확대된다면 서울 면적의 절반이 역세권에 해당할 수 있다고 합니다.

장기적으로 서울 전역이 싹 까뒤집히는 변화가 일어날 것 같은데요. 이에 대해서 공급의 형태(자가와 전월세)를 가지고 여러가지 얘기를 하는 분들도 계시겠으나, 일단은 어쨌거나 뭔가 왕창 짓는다는 점에서는 개인적으로 매우 긍정적으로 봅니다. 어떤 식이 되었건 서울 구도심의 노후 빌라와 단독들은 가능하면 많이 없어지는게 좋습니다. 서울의 아파트수/주택수 비율이 너무나도 낮아서 그렇습니다.

한편으로 건축물들 중 가장 최신의 기술로 지어진 건축물들의 비중이 높아진다는 것은 그 자체가 도시 및 국가 전체의 수준이 높아지는 것이기도 합니다. 그런 유형의 결과물을 만들어내기 위해 사회라는게 있는거고, 결과물이 잘 나온다는건 곧 '발전'을 의미합니다.
다만 그 건물들이 어떤 시점에서 최대한 적절한 비용이 투입되어 만들어져야 가능한 한 더 좋은 결과가 나온다는 점에서 현재의 신규주택판매 가격책정 규제정책(분양가상한제)에 대해서는 우려할 점이 있기는 합니다.


2017년쯤부터 서울 외곽의 경기도 토지를 초스피드로 개발하면서 그쪽으로 집이 빨리 많이 생기게 하면서 사람들을 그쪽으로 유도했다면 재개발을 하는 과정에서 발생하는 일시적 이주 수요로 인한 혼란이 어느정도 경감되었을 수 있습니다.
그래서 지금 경기도와 서울을 동시에 손대는건 좀 아쉽습니다. 지금 서울을 손대면 안전쿠션이라 할만한 물량이 없어서 좀 위험할 것 같고, 게다가 한창 열심히 손대고 있을 시기에 임대차보호법 개정 후 연장된 임대계약의 만기가 돌아오기 시작하는 문제도 있습니다.

그러나 이왕 이리된거 어쩔 수 없는 일이고, 향후 어떤 상황이 일어날지는 그냥 지켜볼 수 밖에 없는 영역이 되겠죠. 다른 방법이 없습니다.
서울에 적당한 자리에 빌라나 다가구 건물, 상가건물 같은걸 가지고 있다면 참 좋으련만, 그런게 없는 사람으로서는 좀 부럽기도 합니다.

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lifewillchange
21/01/19 16:14
수정 아이콘
또 오르겠네...미치겠다...
우와왕
21/01/19 17:12
수정 아이콘
음 이제껏 피지알 글 봤을때 공급 늘어나면 집값 안정되는거 아닌가용?
여수낮바다
21/01/19 16:17
수정 아이콘
공급을 늘린다, 특히나 서울 좋은 곳의 공급을 늘린다는 대 전제 하에선 잘 생각한 것 같은데요.
속도와 방법론에 있어서, 과연 이 정권이 하는 짓이 제대로 먹힐지 심히 의문이 드네요;;;
아이는사랑입니다
21/01/19 16:17
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축제다!! 축제!! 세금 축제야!!!
하루사리
21/01/19 16:19
수정 아이콘
변씨 업무 스타일상 저 세상갈 확률이 높다고 봅니다.
21/01/19 16:19
수정 아이콘
지금까지로는 앞에 24번째 대책대비로는 가장 현실적인 대책을 내놓은거 같네요.

걱정되는게 없진 않지만.. 핵심지 공급이라는 점에선 가장 현실적인거 같긴 합니다.

문제는 이제 세세한 시행, 일조권을 비롯한 이슈, 건설비와 가격. 등등.. 현실적인 이슈가 많아질텐데 이걸 잘 해낼런지가..
이른취침
21/01/19 17:25
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그건 다음 정권이...?
21/01/19 16:20
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서울쪽만 시행되는건가요?
덴드로븀
21/01/19 16:22
수정 아이콘
다만 [용적률 700%가 가능한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시가 조례를 마련하는 과정에서 확정할 계획이다. ]
현행 운영 기준으론 승강장으로부터 250m 이내이며 청년주택에 한해 내년까지 350m로 풀려 있다. 변 장관은 역세권 개발을 위한 범위를 500m 수준으로 확대하는 방안을 제시한 바 있다. 지하철역과 역 사이 거리가 1km 이내인 경우가 대부분이어서 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 해당할 수 있다.
21/01/19 16:23
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이 기사를 봐도 그렇고, 다른데를 봐도 전국인것 같습니다.
불량공돌이
21/01/19 16:20
수정 아이콘
링크를 보진않았는데
기왕용적율을 올리기로한거면
주차면적을 일정비율이상 가져야하는식으로 갔으면 어땠을까합니다
부작용도 있겠지만 이면도로에 막주차해버리는 사람들 좀 없어졌으면..
한국화약주식회사
21/01/19 16:37
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역세권이라함은.....주차면적 신경 안쓰겠다는 거죠. 저 용적률에 주차면적까지 감안하면 답 안나오고... 뭐 변창흠이 임대주택에 주차장이 왜 필요한지 이해를 못하는 사람이라
21/01/19 20:20
수정 아이콘
법정으로 지어야하는건 지어야죠. 문제는 그이상이문제고 최소한 가구당 1대는 필수예요 요새는
21/01/19 18:16
수정 아이콘
저도 그랬으면 싶은데...
건드려지는 내용들을 봐선 그럴일 없을것 같습니다.
(역세권... 준주거... 이런게 대중교통 이용을 전제하고 개발밀도 올리는걸 허용할때 쓰는 키워드라서요...)
이쥴레이
21/01/19 16:20
수정 아이콘
역세권 주위 고층 빌딩들은 확정인데.. 과연 얼마나 재개발이 될지... 일단 생각보다 규모가 크네요. 용적률이나 일조권 제약 받던게
일단 2배로 이상으로 풀어주는거니.. 환영하는 사람들 많을거 같습니다.
21/01/19 16:21
수정 아이콘
(수정됨) 이건 괜찮아 보이는데요.. 서울같은경우 영향받는곳이 어마어마할텐데 역세권 재건축이 꽤 탄력 받을듯 하네요.
그런데 뒤에 공공임대 어쩌구 초과이익환수 어쩌고 저쩌고 토많이 달려있으면 아무 의미 없을거고요.
21/01/19 16:22
수정 아이콘
방법론은 괜찮은거 같은데 타이밍이 좋은지 모르겠습니다. 임대차3법도 법 자체의 필요성이나 방법에 관해서 보면 해볼만 방법이긴 했거든요. 그걸 공급없는 불장에 해서 큰 문제가 된거죠.
21/01/19 16:26
수정 아이콘
지금 기준으로 적용하면
역세권 근처 상향된 지역이 용적율 700%로 고층빌딩을 올리는게 가능해지면서,
초과이익 환수제로 나라가 이익 50%(3000만초과시) 전부 다 가져가는 형태 맞나요?
리얼월드
21/01/19 16:28
수정 아이콘
전설의 은마 재건축 가는건가요? 흐흐흐
우리아들뭐하니
21/01/19 16:33
수정 아이콘
인구밀도상 홍콩 초고층 이나 구룡성채같은 주거지가 필요할꺼라 생각은 했습니다.
역세권을 조건으로 건건 아마 자차가 없이 주차장 없는걸 기본으로 생각해서 그럴꺼에요.
21/01/19 16:33
수정 아이콘
역세권? 단어에 개인적 이런저런 궁금증이 생기네요
21/01/19 16:36
수정 아이콘
저거 500m 기준이 승강장이면 지하철 입구는 아닌거죠?
나이로비
21/01/19 16:40
수정 아이콘
종상향을 해주면 앞에 아파트 들어설 줄 알고 집샀는데 고층주복들어와서 하루종일 그늘에서 사는사람 나오겠네
이른취침
21/01/19 17:27
수정 아이콘
오른 가격에 팔고 나가면 나름 투자성공 아닌가요?
나이로비
21/01/20 10:21
수정 아이콘
그런 마인드 가지지 말라고 했던게 이번 정부고
실제도 양도세 때문에 투자 얼마 하지도 못하고
이런 저런 세금 떼고 나면 기존 살던 집 보다 조건이 열악한 곳으로 갈 가능성도 높아진 상황입니다

그리고 하루종일 그늘에서 살게 된 집은 얼마 오르기는 커녕 떨어질지도..
이른취침
21/01/20 11:27
수정 아이콘
그렇다면 투자실패죠.
운이 없는 거...
일단 아파트라는 전망이 틀려버린거니...
그런 사람들은 현정권 싫어하게 되겠죠.
저도 노통때 임대사업했다가 대출규제로 부도나셔서 택시하시는 기사님 만난적 있는데 완전 극렬안티가 되셨더라는...

현정부 기조가 오락가락하는 건 맞는데
지금이라도 시장의 속성을 인정하고 가는게 나은거죠.
어설픈 정의감으로는 제대로된 정책이 나오지 않고 효과도 없구요.

애초에 모두에게 좋은 정책이란 건 나올수가 없습니다. 받아들일 수 있는가의 문제죠.
나이로비
21/01/20 13:50
수정 아이콘
제 첫 리플이 투자했다가 손실났다는 취지로 남긴게 아닌데...
이른취침
21/01/20 17:21
수정 아이콘
네. 그렇군요.
전 "종상향을 해주면 앞에 아파트 들어설 줄 알고 집샀는데" 이 부분을 투자라고 생각해서요.
꼭 금전적인 게 아니더라도 미래 전망에 대한 투자는 맞죠.
그 기대가 깨졌더라도 금전적인 이득으로 다시 다른 곳을 가면 된다는 취지였구요.
작성자분께서 아니라고 하시니 그런 줄 알겠습니다.
오우거
21/01/19 16:44
수정 아이콘
뉴욕처럼 되려나요??

역세권의 구체적인 범위가 어떻게 될지는 몰라도
압구정 현대아파트는 다 안들어갈것 같은데....
21/01/19 16:49
수정 아이콘
부알못인데 이건 게임으로 치면 대격변급 패치 맞죠?
21/01/19 16:58
수정 아이콘
잘은 모르겠지만 거의 그런것 같네요.

집이 100채가 있던 곳을 새로 지으면 원래는 150채까지 변할 수 있던게 250채로도 변할 수 있는 그런 느낌의 변화라고 보면 될 것 같습니다.
다만 모든 곳이 다 그렇게까지 변하는건 아니겠지만, 그래도 전체적으로 변화폭이 꽤나 클 것 같습니다.

물론 그만큼 공공임대주택 형태로 기부체납해야하는 양은 늘어납니다. 토지가격이 오른 만큼의 범위내에서는 국가가 가져갑니다.
동간 간격은 좁아지고, 높이는 높아지겠죠.
Cafe_Seokguram
21/01/19 16:52
수정 아이콘
드디어...공급 대책 나오는 건가요?

사실 지하철역 근처에 사는 사람들은...지하철타고 출퇴근할테니...자차가 없어도 될테고...그러면 주차공간 확보도 안 해도 되지 않을까? 하는 생각이 들면서도...

동시에...저렇게 역세권 근처 높은 아파트(비싼 집)에 사는 가족은...돈도 많을 것이고...가구마다 차도 2대(SUV + 경차) 정도씩 있을 것이고 그러면 오히려 주차공간이 더 확보되어야 할것 같은데??? 하는 생각도 드네요...
우리아들뭐하니
21/01/19 17:12
수정 아이콘
일본처럼 월주차 사설 주차공간 확보해야죠.
Cafe_Seokguram
21/01/19 17:16
수정 아이콘
아하...돈 많은 분들일테니...돈으로 해결! 하는 방법이 있었네요...
하얀마녀
21/01/19 16:54
수정 아이콘
수서역 떡상각이구만.....
수원역롯데몰
21/01/19 17:16
수정 아이콘
수서 받고 분당 추가..
hoxy 일원동 대청마을 종상향 되나요..?
하얀마녀
21/01/19 17:21
수정 아이콘
일원 대청은 이미 오를대로 올랐는데.... 여기서 더 오르면 강남갑을 넘보게 될지도..... 하지만 그 사이에 거기가 더 오르겠죠......
수원역롯데몰
21/01/19 17:22
수정 아이콘
거기 진짜 재개발만되면 끝내줄텐데 말이죠.. 한남까진 모르겠는데.. 흑석은 뺨때리고 시작할것 같아요..
암스테르담
21/01/19 16:55
수정 아이콘
지금 공급대책으로 단기간 오르고 다음 정권에서 안정될테니 결국 이번 정권 내에선
부동산 오르는 것만 보겠네요. 그러나 어쩌겠습니까. 자업자득이니 이왕 먹을 욕 감수하시길.
21/01/19 17:00
수정 아이콘
다음 정권에서 안정되는 일은 없을것 같네요. 안정이 아니라 다음정권이 피해를 가장 많이 보지 싶습니다.
다다음쯤은 되어야 할텐데, 그때 어떨지도 잘 모르겠습니다.
이쥴레이
21/01/19 17:12
수정 아이콘
올라도 욕먹고
떨어져도 욕먹고
계속 욕먹게 되어 있습니다. 크크
회색의 간달프
21/01/19 23:28
수정 아이콘
급하게 오르거나 낮아지면 다 욕먹게 마련이죠.
수원 3년간 아파트 가격이 2배가 되었습니다...
진짜 정나미가 뚝 떨어져요.
21/01/20 10:35
수정 아이콘
딜레마죠. 오르면 없는 사람이 욕하고 떨어지면 있는 사람이 욕하는...
피알엘
21/01/19 16:57
수정 아이콘
이번건 괜찮은 것 같네요
애국청년
21/01/19 17:04
수정 아이콘
결국 전국 균형발전이라는 본인들의 궁극적 패러다임을 부동산 때문에 뒤집게 되는군요

서울집값 안정화와 지방 균형발전 두가지를 병행하긴 어렵겠지만 뭔가 심도있는 고민끝에 나온결과가 아니라 그때 그때 상황에 따라 임기응변식으로 대처하는 느낌입니다
Endless Rain
21/01/19 17:04
수정 아이콘
임대주택 기부채납 비율이 문제일텐데
택도 없이 높아버리면 아무리 7백퍼 허용해도 의미없는 완화가 될지도요
21/01/19 20:21
수정 아이콘
집자체 공급은 느느거니까 의미는 있죠
NoGainNoPain
21/01/19 17:07
수정 아이콘
[규제 완화 대가로는 올라가는 토지가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부채납해야 한다.
현행 서울시 조례인 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준'에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부채납하도록 돼 있는데 시행령에선 100% 이내로 규정했다.]


이게 숨겨진 핵심입니다. 정부에서 절대 공짜로 용적률을 늘려주지는 않으니까요.
용적률이 700%까지 올라가는게 사는 입장에서는 결코 좋은게 아니죠.
결국 생활편의를 희생하는 대신 높아진 용적률로 얻어진 수익으로 분양가를 낮추겠다는 건데 정부가 늘어난 용적률 대부분을 가지고 가면 생활편의는 생활편의대로 희생되고 분양가는 별로 떨어지지도 않겠죠.
Augustiner_Hell
21/01/19 17:17
수정 아이콘
용적률이 올라갔다고 해당 조합(?)이 분양가를 낮출리가 없어보이는데요.
분양가는 해당 시점의 시세를 따라가겠죠. 그리고 폭증한 용적률로 인한 추가 주택분양가를 해당 조합이 인마이포켓하느냐
공공임대주택으로 기부채납하느냐의 차이일뿐..
NoGainNoPain
21/01/19 17:22
수정 아이콘
재초환과 분상제가 떡하니 버티고 있어서 분양가를 맘대로 올릴수가 없습니다.
현 상황에서 정부가 용적률을 늘려준다는 건 분상제에 맞춰도 물량빨로 조합원들이 손해를 안보도록 해 주겠다는 의미라고 봐야죠.
21/01/19 17:24
수정 아이콘
용적률의 100%를 기부채납하면 추가된 비용만큼 무조껀 손해나지 않나요?
내가 잘못알고 있는건가
PureStone
21/01/19 17:13
수정 아이콘
기부채납 비율이 어떻게 정해지냐에 따라 봐야겠지만...
그동안의 부동산 정책 기조가 확 바뀔린 없고 저 비율을 지자체가 널널하게 주진 않겠죠.
특히 부동산 적폐로 낙인찍힌 지역은 더더욱이요.
안티프라그
21/01/19 17:16
수정 아이콘
한동안 시끄러워 질것같은데 사업이 빠르게 진행되고 정착돠면 도시가 완전 바뀔겁니다.
만수르
21/01/19 17:17
수정 아이콘
이젠 지하철 역근처에 건물 가진 사람이 부자될 차례군요.
하얀마녀
21/01/19 17:21
수정 아이콘
지하철역 근처에 건물가진 사람은 이미 부자....
만수르
21/01/19 17:30
수정 아이콘
그 부가 몇배로...
이른취침
21/01/19 17:29
수정 아이콘
역세권에 건물가진 사람이 부자가 아니면 저는 그냥 지렁이겠네요. ㅠㅠ
만수르
21/01/19 17:31
수정 아이콘
더 더 부자가 된다라는 뜻이었습니다. 저도 갖고 싶어요. 무주택은 웁니다 흑흑
우와왕
21/01/19 17:19
수정 아이콘
건설경기 붐은 온다...
뜨거운눈물
21/01/19 17:41
수정 아이콘
건설주 풀매수 가즈아
Grateful Days~
21/01/19 20:56
수정 아이콘
슈카형님의 대실수..
CapitalismHO
21/01/19 17:25
수정 아이콘
디테일을 봐야겠지만 지금 언급된 것만 봐서는 정부가 처음으로 제대로 된 공급정책을 들고온거 같네요. 다만 여태까지 서울에서 개판친 정책마다, 국토균형발전을 위한 큰그림이라고 커버치던 여당지지자분들은 꼴이 좀 우습게 되긴 했습니다.
이른취침
21/01/19 17:34
수정 아이콘
최근 여론이 바뀌었으니까요. 박시장의 사망이 상징적이죠.
균형발전, 출산률 증가를 포기하고 가는 게 오히려 맞다고 봅니다.
뜨거운눈물
21/01/19 17:35
수정 아이콘
용적률 올라가면 안전에는 문제 없나요?
이른취침
21/01/19 17:39
수정 아이콘
안전이야 100층 빌딩도 짓는 시대에는 큰 문제가 아닐텐데
문제는 윗분들이 지적한 것처럼 교통량과 주차공간이죠.
21/01/19 18:20
수정 아이콘
지진같은걸로 따진다면 아주 조금은 안좋아지기는 하겠죠. 높아지면 높아질수록 마이너스가 되면 되었지 플러스가 될건 없다고 보는게 맞지 않을까요. 다만 그 차이가 거의 없다시피 할 정도일 것으로 짐작됩니다.

근데 50층 이상의 초고층 건물의 경우는 오히려 더 좋아질겁니다. 아마도 설계가 달라질 테니까요.
지진에 가장 강한게 초고층 건물이고, 가장 약한게 1~5층 사이의 저층 건물입니다.
몽키매직
21/01/19 19:10
수정 아이콘
이미 용적률 700% 대 주상복합들 있습니다.
포프의대모험
21/01/19 17:37
수정 아이콘
만든 정책 롤백을 못하니 다른걸로 메꾸느라 누더기가 되죠
안하는거보다는 낫네요
첫걸음
21/01/19 17:49
수정 아이콘
그냥 서울 밀도 있는 개발하고 지방은 각자도생하는걸로 전세계적 추세이기도 하고 인간의 심리를 정책으로 막기가 쉽지 않죠...
-안군-
21/01/19 17:55
수정 아이콘
이제 50층, 100층 아파트가 빽빽하게 들어서는 모양을 보게 되는걸까요?
21/01/19 17:58
수정 아이콘
결국 부동산 부자들 더 부자되는건가.
파수꾼
21/01/19 18:00
수정 아이콘
(수정됨) https://youtu.be/yZ1k0xw6iEA?t=218

유현준 홍익대 건축학과 교수는 복잡한 규제들은 천편일률적인 아파트를 내놓을 뿐이고
그 속에서 자유를 주어야 다양한 아름다움이 나올 수 있다고 합니다.
한정적인 서울의 땅 덩어리 속에서 좋은 주택 공급을 늘리는 방법, 재개발 정책에 대한 의견 중 하나의 방법으로
용적률을 높히는 것에 대한 의견을 말하고 있습니다.
이에 대한 정책에 많은 말들이 나오겠지만 현재 어떠한 부동산 정책을 펼치던지
욕을 먹는 상황에서 이런 상황을 그나마 개선할 수 있는 정책이라면 하고 봐야 한다고 생각합니다.
뒹굴뒹굴
21/01/19 18:04
수정 아이콘
뭐 그래도 간만에 부동산글에 위아더 월드? 흐흐
타이팅
21/01/19 18:18
수정 아이콘
이익공유, 공공임대 같은 이상한 것들만 첨가 안되면 괜찮을수도 있겠어요
담원20롤드컵우승
21/01/19 18:22
수정 아이콘
(수정됨) 변창흠장관이 취임하기 전부터 주장하던 사항이긴 합니다
용적률 향상 -> 공공개발.. 개발이익환수..

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/18/2020121801805.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz
"주택 공급 확대를 위한 구체적인 실행방안은 시장관리나 개발이익환수를 위한 제도적 장치와 함께 만들어 사회적 공감대 형성을 거쳐 발표하겠다"라고 말했다. - 12월 18일 기사입니다

700%는 파격적인 숫자긴 하네요;;

또한
http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20201223000712&md=20201226003147_BL
변창흠 “토지 사용·보유에 공공개념 반드시 필요”
토지임대부 주택을 주장하는데..
실제로 세곡동에 이미 적용된 아파트가 있는데 집값이 그래도 증가하자

https://www.sedaily.com/NewsView/1ZBVF3ATKJ
토지임대부 주택 양도 때 LH매입 의무화 법안 각의 통과
집을팔때는 lh로 팔도록... 오른 집값은 국가가 환수한다는거죠
21/01/19 18:27
수정 아이콘
근데 왜 역세권만 올릴까요?
서울 외곽도 같이 올려줄만한데
몽키매직
21/01/19 20:58
수정 아이콘
역세권이어야 대중교통 이용하니까요.
대중교통 안 좋은 곳에 용적률 높은 아파트 지으면 교통 지옥 됩니다.
21/01/19 21:29
수정 아이콘
지하철이 서울 외곽도 다니니까요
서울이라고 한정 지은게 의아했습니다
21/01/19 18:29
수정 아이콘
괜찮아 보이는데요?
일각여삼추
21/01/19 18:33
수정 아이콘
(수정됨) 공공이 개발이익 환수에 들어가는데 진행이 될까요?
인더머니
21/01/19 19:04
수정 아이콘
어차피 민간 공급 늘어나려면, 분상제 / 기부채납 / 재건축초과이익환수 등이 완화되지 않으면 민간에서 적극적으로 나설 수가 없으니 (돈을 벌어야 프로젝트를 시작할테니까요), 결국 이게 본격적인 민간 공급 증가로 이어지려면 아직 여러 단계 남은거 같습니다.
21/01/19 19:19
수정 아이콘
현 정권이 가지고 있는 철학을 보면 전혀 기대가 안됩니다

먼저 용적률을 높인다는건 고층을 지을 수 있는거긴 한데 고층 건축비는 당연히 올라갑니다
그리고 동당 수용 세대수가 올라가면 그에 수반해서 주차장 확보등을 위 기반비용이 올라가죠

그러면 증가 세대분으로 이를 상쇄하는 이득이 있어야 하는데 용적률 상향분은 임대로 가져가려고 할거고 세대수를 많이 확보하려고 하니 자연히 소형 위주 공급이 되죠 소형 위주 공급이 되면 주차장확보도 어려워지고요

어찌 어찌 사업 진행해도 분상제로 조합원들 이득 제한하고 재초환으로 이익 환수할건데 원래 사업성이 낮거나 인허가가 어려운 곳이라면 모를까 어느정도 사업성있는곳은 굳이? 라는 생각이 들죠

용적률을 높임으로서 얻는 장점은 세대수 확보에 따른 사업성 개선인데 이득은 공공이 먹겠가는 저의가 보여서 그리고 그럴 의지가 있는 사람이 국토부 장관이라 비관적으로 봅니다
21/01/19 19:53
수정 아이콘
그러니까요.. 공공 재개발, 재건축이라고 수만 호 공급한댔는데 정작 한다는 조합은 1~2곳 뿐이었던 몇 달 전 데자뷰일 것 같아요.
21/01/19 20:06
수정 아이콘
말씀하신대로 현 정권에 대해서는 기대치를 낮추는게 맞을텐데, 다만 이제 임기가 얼마 남지 않았죠.
지금 일단 기초작업은 해놓은 셈이고, 이렇게 높여놓은 이상 다시 낮추기는 어렵죠.

현 정권이 초과이익 환수 관련해서 현재의 기조를 그대로 유지한다고 전제한다면, '그렇게 하면 안되는구나'라는 경험이 1년 정도에 걸쳐 쌓입니다.
다음 정권이 민주당이더라도 직전의 경험 때문에 기조가 최소 어느정도는 바뀔 가능성이 높습니다. 안바꾸고 버틸 수 있는 한도가 지금도 사실 지났는데, 그때쯤이면 더더욱 지났기 때문에 조금도 버틸 재간이 없을거구요.

그런식으로 변화하는 중요한 변곡점이 2020~2021년인것 같고, 그 이후에는 변화가 계속 지속될 수 있습니다.
원래는 시장이 장기적으로 거대한 상승기가 후반부로 진입하게 되면 과열을 억제하는 방향으로 가야하는데, 그 억제책을 미리 다 써버려서 쓸게 없을 뿐더러 되려 더 부추기는 방향으로 가게되는, 갈 수 밖에 없게되는 코스로 가는겁니다.

개인적으로는 '유도된'코스가 아닐까 싶습니다. 유도의 주체는 공적 영역이 아니라 민간 영역에 있을테구요.
21/01/19 20:21
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그럴거면 그냥 민간 재건축 재개발 인센주는게 낫죠
유효한걸 찾는게 아니라 개똥철학 아래에 생기는 방안이라서요.
아모르
21/01/19 19:44
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땅가진분들 개떡상
Rumpelschu
21/01/19 19:57
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늘어난만큼 100% 환수하면 하려는 단지가 있을까요?
Rationale
21/01/19 20:11
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대세를 한 번 거슬러보자면 저는 성공할 가능성이 낮고, 성공한다면 반대로 또 잘못된 정책이라고 봅니다.

용적률 상향으로 인한 수익을 100% 이내에서 환수할 수 있다고 했는데, 현재까지의 정부 성향상 수익의 거의 대부분을 가져가려고 할 거라서 실질적인 수익성 개선 효과가 작아 성공할 가능성도 낮다고 보구요.

공급 증가가 성공하려면 환수율이 낮아야하고 이건 이것대로 문제입니다. 그렇지 않아도 인플레이션 자산 보유 여부로 빈부 격차가 급증 중인 상황에서 역세권 땅 가진 사람의 재산을 하루 아침에 두 배 이상으로 불려주는 정책입니다. 그리고 땅을 보유한 사람의 숫자는 재건축 아파트를 소유한 사람의 숫자보다 더 작다는 측면에서 최상위 소수로의 집중도도 더 높아질 겁니다. 분상제로 조합원의 이익을 빼앗아서 소수의 당첨자들에게 몰아주는 게 문제라면, 이 정책은 반대로 다수인 토지 미보유자들의 재산을 소수의 토지 보유자들에게 밀어주는 꼴이 됩니다. 양 쪽 모두 문제에요.

시장의 프레임 자체를 급격하게 바꾸면 탈이 납니다. 저는 룰을 바꾸지 말고 기존의 재건축, 재개발 사업의 시행이나 허용 범위 이내에서 촉진하고 공공기관을 이전시켜서 그 자리에 주택을 공급하는 정도가 현재 할 수 있는 도심재개발 방법이라고 봅니다. 그리고 지하철 뚫는 신도시 가야죠. 서울로 지하철이나 gtx만 연결된다면 다미 신도시 꼴은 안 날 겁니다.

토지 소유자들 사이에서도 분란이 생길 수 밖에 없습니다. 일반상업지역의 주상복합에 사는 사람들이 재건축하게 800%에서 1500%로 상향해달라고 하면 상향해주려나요? 역이랑 멀어서 기존 용적률 그대로 유지되는 땅 주인들은 가만히 있을까요?

물론 전자의 의견처럼 강력한 초과이익환수로 흐지부지될 가능성이 높다고 보기 때문에 큰 걱정을 하지는 않습니다.
21/01/19 20:23
수정 아이콘
수익성 개선효과는 의미없습니다 애초에 공급늘리자는거지 재건축 쉽게하자는게아니니까요.

재건축하는 입장에서도 100프로 뻿기더라도 고층이 향후 아파트 가치 증대에 더 좋다면 갈거고 그런데가 한강근처 같은데가 돼겠죠. 그리고 조합원은 안정적으로 고층을 받을수 있을테니까요.
NoGainNoPain
21/01/19 20:53
수정 아이콘
수익성 개선효과가 의미없긴요 민간업체들은 그거보고 들어오는겁니다.
공급을 늘리자는 것은 정부의 관심사일 뿐, 민간업체들은 공급에 전혀 관심없습니다. 사업으로 수익이 나냐 안나냐 그것만 따지죠.
이번 정책이 실질적으로 작동하기 위해서는 수익을 어떻게 보장해 주느냐가 핵심입니다.
그거 없이 정부가 계속 기존대로 개발로 인한 수익 다 회수한답시고 나서다가는 망한 정책이 되어버리는거죠.
21/01/19 20:55
수정 아이콘
수익성이 개선되어야 재건축을 더 많이 하고 공급이 더 많이 늘어나죠...
시니스터
21/01/19 20:59
수정 아이콘
이번정권이 천년만년가면 모르겠는데...
재건축 안해도 알아서 재산가치 올려주는데
더 좋은 조건에서 하지 않을까요? 먼저해서 임대끌어안고 하느니 차라리 다음정권 노리는게 보통이죠
21/01/19 21:27
수정 아이콘
수익성 개선효과가 왜 의미가 없나요? 조합원들이나 건축업자들한테 이익이 되야 재건축을 하죠. 재건축 하는건 저 사람들 집이지 정부 집이 아닙니다. 용적률 상향을 반기는 이유는 용적률 올린만큼 분양해서 그 돈으로 재건축을 공짜로 하거나 현금으로 받아가겠다는 소립니다. 용적률 올리면서 재건축하면 대지지분 줄어드는데 결국 자기 땅 일부를 팔아서 그 돈으로 새 집짓는거랑 똑같은거에요. 그런데 이익을 다 환수해요? 자기 땅 팔아서 정부주는 짓을 왜 합니까? 지금 당장 집에서 귀신 나오는데 민주당에서 20년 집권할거 같으면 몰라도..
Rationale
21/01/19 22:09
수정 아이콘
투자자는 수익률이 제일 중요하다고 생각합니다.

초과이익을 전액 환수할 경우 기존 재건축과의 차이는 고층을 확보할 수 있다 정도 밖에 없을 거 같은데요. 대지지분이 줄어든다, 준주거지역이라 주상복합형태가 일정 부분 강요될 수 있다의 두 단점 대비 얼마나 장점일 것인지는 잘 모르겠습니다.
율리우스 카이사르
21/01/19 20:41
수정 아이콘
결국 이정책은.. 부동산 광풍은 좀 잦아들겠지만 결국 지하철 근처 건물주가 수혜받고 끝날거라는거죠??
Rationale
21/01/19 22:06
수정 아이콘
(수정됨) 부동산 시장에 거의 영향 없이 소수의 시행사만 이득을 보았던 역세권 청년주택 정도가 되지 않을까 생각합니다.
이른취침
21/01/19 22:23
수정 아이콘
그게 제일 가능성이 높긴 하겠네요.
lihlcnkr
21/01/19 23:45
수정 아이콘
(수정됨) 임대로 들어온 사람이나 시세보다 싸게 분양받은 사람도 수혜 받을 수는 있겠죠.
로또라서 문제겠지만요...
꺄르르뭥미
21/01/19 23:38
수정 아이콘
건설에 대해서는 잘 모르지만, 한방에 3.5배를 올리는게 정상적인건가요? 정책에 대해 이해는 못하지만, 너무 한방에 많이 올리면 부작용이 심해지는게 있을텐데... 정책들이 왜 이렇게 다 극단적인지...
21/01/20 00:13
수정 아이콘
700%로 상단을 설정한다고 해서 해당 지역들(역주변 500미터)이 실제 다 700%가 적용되지는 않습니다.
일단은 전국 단위의 시행령에 맞춰서 지자체 단위에서 그 범위내에서 결정을 하는거고, 또한 세부지역으로 가면 또 달라지죠. 기존 용도에 따라서 변화될 수 있는 폭도 제한적이구요.

위에서도 얘기했듯,

"집이 100채가 있던 곳을 새로 지으면 원래는 150채까지 변할 수 있던게 250채로도 변할 수 있는 그런 느낌의 변화라고 보면 될 것 같습니다. 다만 모든 곳이 다 그렇게까지 변하는건 아니겠지만, 그래도 전체적으로 변화폭이 꽤나 클 것 같습니다."

대략 이런 느낌.. 수치보다는 느낌을 주목하시면 되겠습니다. 이렇게 느낄 수 있는 정도의 변화가 일어났다고 보면 될겁니다.


그리고 중요한 것은 위의 '난희'님이나 'Rationale'님이 얘기하시는 내용입니다.

보통 사람한테 피자 10판 줘봐야 아무 의미없죠. 1판 주는거랑 똑같습니다.
이 경우는 그렇게 비교하기보다는 '쯔양의 위를 축소시키는 수술을 한 다음에 피자10판 주는거'라고 비유를 하는게 맞을텐데요.
즉, 피자만 10판 주면 안됩니다. 축소 수술시킨걸 원상 복구해놔야 10판을 먹고 소화를 시키죠.
근데 원상복구를 아마 안할 것 같다는게 다수의 의견이고, 제가 보기에도 그게 현재까지는 객관적으로 맞습니다.


그리고 말씀하신 감상은 분명히 맞습니다. 이거 분명히 너무 극단적입니다.

'3.5'배라는건 가장 낮은 지역(서울)을 기준으로 하는 얘기라 전국 단위로 보면 조금 틀리지만, 서울이 매우 중요한 지역이므로 과장된 숫자라고는 할 수 없습니다. 3.5배라고 표현하는게 부적절한거는 아니라는 얘깁니다.

3.5배건 아니건 어쨌건 갑자기 너무 충격적인게 나온거는 맞고, 이렇게까지 하지 않았어야 하는게 정상적인 일입니다.
미뉴잇
21/01/20 00:19
수정 아이콘
글쎼요 용적률 700이면 어마어마한데요.
나머지를 상당부분 분양으로 넣으면 몰라도 임대로 채워야 한다고 하면 기존 소유주들이 굳이
할려고 할까요? 정권 바뀔때까지 존버하지 않을까 싶습니다..
21/01/20 09:29
수정 아이콘
1. "역세권에 있는 니땅 대주면 용적률 높여줄게. 너의 대지지분은 줄어들고 초과이익은 많이 환수할거야. 그리고 공공임대를 넣을게." 과연 인센티브가 될 수 있을까요?
2. 교통은 괜찮을까요?

회의적입니다.
연필깍이
21/01/20 10:41
수정 아이콘
용적률 인센티브 주는대신 공공기부채납 조건이 달린다는 거보고 관심이 꺾였습니다.
개발에 대한 차익은 무조건 공공으로 환원해야한다는 생각은 정부가 버렸으면 좋겠네요.
개인이 공공과 파이를 나누는것은 호혜이지 권리가 아닙니다.
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