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22/12/14 19:43
3번은 흐름상 계약 도중이면 임차인이 임대인의 복비를 대신 내야했는데 갱신청구권이면 임차인이 임대인의 복비를 낼 필요가 없다는게 맞는것 같은데 정확히는 모르겠네요
22/12/14 19:30
1번은 유럽같은 선진국에서도 주거 안정을 위해 들어가는 일반적인 옵션이라 납득할수 있을것 같고요. 대신 임차금액을 올릴 수 있으니 집주인이 불리한것도 아니고요.
2번도 뭐 원래도 계약갱신권 안쓰고 묵시적 연장해도 적용되는거라 문제 없을것 같고요. 3번은 좀 그렇긴 합니다. 어쨌든 세입자가 나간다고 했으면 복비는 세입자 부담이여야 할것 같긴해요.
22/12/15 14:14
묵시적 연장의 경우 임대인이 막을 길이 있으므로 상관없습니다만, 계약갱신권은 일방적으로 행사되고 막을 수 없는 것이라서 문제입니다. 전세같은 경우 금액도 큰데 임대인이 언제든 3개월내에 변제준비를 하고 있어야 된다는 점에서 솔직히 매우 부당하다고 봅니다. 더구나 첫 2년과 달리 후 2년에는 임대인에게 그런 의무를 부담시킬 합리적인 이유도 없거든요
22/12/14 19:32
3번은 나갈땐 원래 복비가 없는게 정상이고
이 전에는 일찍 나갈경우 일종의 패널티로 새로 들어올 사람의 계약 관련 집주인의 복비를 일부 부담해 줬던건데 저거는 그 계약은 나가는 사람과는 관련이 없으니 새로 계약을 하는 사람들끼리 내라는 얘기 아닐까요? 상가는 10년은 임차인이 원하면 있을 수 있고, 묵시적 연장시 2번은 똑같습니다...
22/12/14 19:32
임대인이 복비를 내준다는 것이 무슨 말인지 모르겠네요.
새로운 세입자를 구하는데 필요한 복비를 기존 임차인이 아니라 임대인이 부담한다는 취지라면 그건 원래 임대인이 부담하는게 맞죠. '내준다'는 표현은 좀 이상하고, 굳이 말하면 임차인에게 부담시킬 수 없다. 내지는 '낸다' 정도가 맞겠네요. 다만 일반적으로 계약기간을 다 채우지 못하고 임차인이 나갈 경우 복비를 임차인이 부담하는 관례가 있는건데 저 갱신권 사용을 묵시적 갱신하고 유사하게 보고 있어서 임차인에게 복비를 부담시킬 수 없는거죠. 묵시적 갱신 이후에는 딱히 복비를 임차인이 부담하지 않았습니다. 묵시적 갱신 이후에는 언제든 임차인이 계약 해지가 가능했거든요.
22/12/14 19:37
묵시적 갱신 후에 복비를 임차인이 부담하지 않았다고 하는데 묵시적 갱신이면 그 2년 동안은 동일한 조건으로 갱신되면 권리와 의무가 양쪽에 발생 하는 것 아닌지요. 뭔가 이건 정당하지 않다고 봅니다.
22/12/14 19:44
(수정됨) 애초에 복비를 임차인이 부담한다는 취지의 법 같은 것이 아예 없었습니다. 지금도 없구요.
그냥 계약기간 만료 전에 계약을 해지하려면 복비정도 추가로 부담하고 계약을 해지했던 관례가 있었던거죠. 안그러면 계약 해지를 못하니. 그리고 그저 묵시적 갱신 이후에는 임차인이 계약을 해지할 수 있는 권리가 있으니, 굳이 복비를 임차인이 부담할 이유가 전혀 없었던거죠. 계약해지권이 있는거니까요. 이건 임대차 3법 이전부터 그래왔던겁니다. 애초에 '주택임대차보호법'이라는 개념부터가 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 성격이 강하다보니 비교적 임차인에게 유리한 내용이 많지요. 법 중에서 특정 계층에게 유리한 법이 있는건 전혀 이상한 것이 아닙니다. 근로기준법은 왜 있겠습니까. 뭐, 그럼에도 불구하고 약자들을 보호하겠다고 지나치게 약자에게 권리를 보장해주는 것도 문제지만 약자에게 유리한 법이 있다는 것 자체를 정당하지 않다고 보기는 어렵죠.
22/12/14 19:58
법대로니 어쩔 수 없다면 집주인 입장에서는 처음 계약인 경우
2년 계약 했으니 아무리 세입자가 스스로 세입자 구하고 복비 부담하겠다 해도 안된다고 무시하고 그냥 2년 풀로 있다가 만기 후에 새 새입자 구해도 된다는 거네요.
22/12/14 19:34
엄청 불리한걸 뻔히 본 집주인들이, 2020 여름부터 전월세를 폭등시켜 받기 시작했죠.
더 웃긴건, 이 법을 발의한 더불어민주당 의원들 중 집주인인 사람들도 그렇게 했다는 거고요.(자기들조차 올리면서, 평범한 다른 집주인들은 다르길 바랬을까요?) 이제 그동안 너무 올랐고+금리가 올라서 드디어 하락세가 오긴 했는데, 이 법안 삽질이 아녔으면 하락세 전 급등세가 그리 파괴적이진 않았을 겁니다.
22/12/14 19:41
당시 시점이 안좋았고 좀 미숙한 면이 있었지만 임대차3법은 거주안정을 위해선 꼭 필요한 법이고 유럽에선 일반적인 법입니다. 그때 전월세 폭등시킨 집주인들 지금 다 역전세난으로 난리죠
22/12/14 19:56
네 단기적인 타이밍은 똥망이었죠 좀더 정권 초기에 임대차3법을 진행했으면 좋았을 것을 눈치보다 뒤늦게 집값 폭등시기에 시행해서 상태를 악화시키는데 일조했습니다.
다만 장기적으론 세입자를 위한 주거안정화에 이만한 법이 없습니다. 그리고 좀더 거시적으론 다주택 소유의 유인을 좀 줄여주는 효과가 있죠..
22/12/15 10:00
오르고 내리는 데에는 무수한 다양한 원인들이 있습니다. 누군가가 공부를 못한 데에는 머리가 나빠서, 게임방에 가서, 연애질을 시작해서, 나쁜친구를 사귀어서, 선생님이 못 가르쳐서 등 여러 원인이 있을 텐데, 그 중 한가지가 원인이라 해서 나머지 원인들이 '아니라는게 증명'되진 않아요.
임대차3법은 당시 폭등에서 추가 폭등을 일으킨 원인 중 하나죠. 자꾸 부정하지 마세요.
22/12/15 15:06
윤석열은 미친 짓을 상당히 많이 하고 있습니다
임대차3법은, 이제 민주당에서도 이전의 소주성 처럼 흑역사로 손절해 가는 중이니, 마음 편하게 '이것도 폭등의 원인 중 하나'로 인정하셔도 될거 같습니다
22/12/14 19:36
저는 1번이 핵심이라고 보고 2번 부수적이라고 봐요. 2번은 굄성님 말씀대로 묵시적 계약갱신과 다를게 없으니까요.
1번은 집과 국토를 완전한 사유재산으로 볼 것인가 국가 소유로 보고 주거 안정을 위해 펼칠 수 있는 정책으로 볼 것인가의 문제 같은데...저는 국토는 국가소유로 보는 것도 납득이 되는 편이구요. 3번은 제가 국어가 딸리는지 이해가 안 되네요.
22/12/14 19:40
갱신청구권을 쓰면 동일한 조건으로 2년간 계약이 성립되는게 맞다고 생각합니다.
그럼 2년 동안에 살 수 있는 권리가 있는 것 처럼, 세입자로서 2년을 채워줄 의무도 있는 거죠. 그 의무를 위반했을 때 생기는 손해에 대해서는 내가 부담하는게 맞고요. 이게 제 기본 생각인데, 제가 이상한건지 헷갈리기 시작하네요.
22/12/14 19:38
임대차3법은 유럽에선 일반적이고
3번은 집주인이랑 들어올 세입자가 반반 냅니다. 고로 나가는 세입자는 내지 않습니다. 나가는 세입자는 자기가 들어갈 집의 복비를 내죠 이런 이유는 계약서에 최소 거주연한은 있지만 최대 거주연한은 존재하지 않기 때문이죠 (최소거주연한안에 나가면 모든 책임은 나가는 세입자가 집니다. 심지어 집 나갈때까지 월세도 다 내야합니다.) 한국도 뒤집어 보면 같은 방식입니다. 2년이 최소연한이 되는거고 최대는 무제한.
22/12/14 19:41
(수정됨) 이미 예전부터 시행하고 있던 상가임대차보호법은 [10년]을 보장하고 있습니다.
심지어 임대인이 [실사용]을 한다고 해도 세입자를 내보낼 수가 없죠. 그에 비하면 주택임대차보호법은 훨씬 약한 편이죠. 주택임대차보호법의 가장 큰 문제는 위에 거론한 것들이 아니라, [본질적으로 대출인 전세]를 임대차로 간주해서 보호 대상에 넣었다는 겁니다. 전세는 본질적으로 임차인이 임대인에게 대출을 해주고 이자 대신 거주권을 받는 대출이거든요. 그렇게 보면, 주택임대차보호법은 전세에 한해서는 임대차 보호법이 아니라 [이자보장법]이 되어 버립니다. 그런데 문제는 시중금리는 경제상황에 따라 유동적으로 변하기 때문에, 전세로 얻는 거주권 가치와 실제 금리 상의 괴리가 발생하는 상황이 생기는거죠. 그 부작용으로 발생한 것이 20년, 21년에 발생했던 전세 대란이었고요. 지금의 역전세도 같은 원리입니다. 거주가치가 동일한데, 시중 금리가 폭등하니 대출 원금에 해당하는 전세가가 폭락하는거죠.
22/12/14 20:01
올 여름 임대차 3법이 시행되고 최초로 계약갱신권청구권을 쓴지 2년이 지난 시점이라 전세값 폭등을 예상했는데
부동산이 폭락하는 시기라 다행히 그런 일은 일어나지 않았지요. 만약 민주당이 계속 집권하고 있었고 부동산 폭락이 없었다면 2년이 2+2년이 되고, 다음에는 2+2+2년, 이런 식으로 영원히 연장되는 걸 볼 수 있었을까 궁금하긴 합니다.
22/12/14 20:33
불공정한 것이야 당연히 세입자를 [보호]하겠다는 취지의 법이니까요. 노동자는 아무때나 사표내고 나갈수 있지만 회사는 망할 위기가 아닌 이상은 제아무리 월급루팡이라도 웬만하면 정년 보장해줘야 하는 현행 근로기준법에 비하면야 뭐 약과죠. 물론 두 법 모두 결과적으로는 더 약자인 무주택자와 구직자의 머리를 깨고 있다는 점에서는 공통점이 있네요.
22/12/14 20:34
지금 시장이 어떻게 굴러가는지
아는 사람들은 그저 웃지요 임대료를 못올리면 관리비를 올리면 됩니다 월세80->월세50에 관리비 30이 현실입니다
22/12/14 20:37
인정합니다 오피스텔 진짜 미쳤어요
인상은 5%내에서 관리비는 10만원씩 올리고, 주차비까지 올리는 꼬라지보니... 다행히 내년에는 50세대 이상은 관리비 공개의무 생겨서..
22/12/14 20:38
집주인이 강자고 세입자가 약자라고 하셨는데 그러면 세입자에게 유리하게 되는게 공정일 수도 있는거죠. 사실 공정이니 정의니 하는 말도 절대적인 기준이 있는게 아니라서 저 법이 생기던 시점에서는 저게 공정이고 정의였지만 시간이 흘러서 저 법이 공정하지 않다는 사람이 많아지면 바뀌겠지요.
22/12/14 20:43
좀더 복잡한게 현실에서는 집주인이자 세입자인 경우도 있지요. 저는 그런 경험은 없지만 부동산 쪽에서 일하시는 제 친척 어른께서는 서울에 있는 자가는 세를 주고 경기 남부에 있는 집에 월세인지 전세인지로 사시더라고요. 저는 부동산을 잘 몰라서 이해는 안되지만 어른 말씀으로는 지금 사는 곳이 서울보다는 훨씬 살기 좋아서 그러는거다라고 하시더군요.
22/12/14 20:44
본문 내용에 없는데 임대인뿐 아니라 임대인 직계존비속이 실거주하거나 임차인이 2기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있으면 계약갱신 요구 거절할 수 있죠. 그외 거절 사유도 있고요.
프랑스에서는 계약해지 요건이 되어도 겨울에는 해지가 불가능하거나 뉴욕에서는 임대료를 임대인이 아닌 차임가이드라임위원회가 결정하는 거 보면 우리나라 현 임대차 제도도 임대인에게 마냥 불리한 것만은 아닌 것 같습니다.
22/12/14 22:07
2번과 3번이 같이 얽혀있는 거죠.
계약갱신청구권으로 연장된 기간은 묵시적 갱신과 같은 조건이 적용되며, 이 경우 임차인은 3개월 전에만 통보하면 언제든지 나갈 수 있습니다. 임차인의 귀책으로 계약 완료 전에 나가는 것이 아니니 3번과 같이 복비를 부담할 필요도 없는거고요.
22/12/14 21:17
위에 다른 분들도 설명하셨지만 임대차 보호법에 복비를 누가 낸다는 조항은 없습니다. 다만 관행적으로 사정상 계약을 파기해야 하는쪽에서 내왔던게 일종의 관례입니다.
2번의 경우는 계약갱신청구권이 아니더라도 그 전부터 유사한 조항이 있습니다. 설령 처음에 세입자랑 1년만 계약하고 계약서에 1년으로 기재하더라도 2년까지는 보장된다는거죠. 이때 임차인은 2년내 언제든지 나갈 수 있는데.. 임대인은 2년 전에 나가라고 주장할 수 없습니다
22/12/14 22:55
최근에 전세관련해서 좀 꼬인게있어서 다산콜센터(?)를 통해 상담받은 내용인데,
재계약의 경우, 퇴거일 통보 이후 3개월이 지나면 무조건적인 해지가 가능하고, 그렇기 때문에 보증금을 반드시 돌려주어야한다 가 임대차 3법의 내용임. 기존 임차인이 복비를 부담할 법적 이유는 원래부터 없었음. (임대차법 이전부터) 기존 임차인은 새계약의 당사자가 아니기 때문. 이걸 기존 임차인이 먼저 이야기를 꺼내지 않으면, 암묵적으로 부동산에서는 입다물고있는 경우가 많아 기존 임차인이 법적으로 내주어야하는 걸로 알고있는 경우가 많다고 합니다.
22/12/14 23:44
무주택이시고 혜택보시는 입장이신데도 너무한다는 생각이 드신다니,, 직접 집을 구하시는 입장이 아니신가? 라는 생각이 들기도 하네요.
22/12/15 08:20
누가 유리한가를 떠나서 혜택을 보시고 있는데 너무한다는 생각이 드신다는게 신기해서요.
임대차법에서 임대인이 유리한 부분이 있나요?
22/12/15 08:33
언제까지 무주택으로 있을건 아니라서요.
저번에 매수타임 놓쳐서 이번에 제 집 구하려 몇년째 계속 시장보고 있는데 저도 제가 원하는 지역에 전액 현금으로 구입할 능력은 안됩니다. 전세 돌리면서 그 동안 모아서 돌려줄 전세금 마련하려 하는데 2년 안에 그 돈 마련한다는 보장이 없어요. 갱신권 쓴 세입자가 갱신 직후에 갑자기 나간다고 하고 3개월간 새 세입자 못 구하면 그 돈 돌려주려고 집 팔아야 합니다. 실제로 요새 벌어지는 일들이고요.
22/12/15 09:41
현재 임차인이시고 이 법의 수혜를 받고 계시지만, 나중에는 집을 구매해서 전세를 놓고 임대인이 되실 계획이 있으시다고 본인이 얘기 해주셨지 않습니까? 그런데도 어디 입장이 아니라고 하시는 건 좀 이상한 것 같습니다.
22/12/15 04:30
(수정됨) 유럽은 4년정도가 아니라 10년인 나라도 많지 않나요?
여러가지 임차인 보호제도가 더 강력하다고 들었던거 같은데 말이죠. 그리고 원래 대부분의 법이 다 그렇습니다. 그냥 간단히 대부분의 사람이 내는 소득세만 생각해봐도 쉽죠 내가 더 노력하고 더 열씸히 해서 돈을 10배 벌게 되면, 세금을 10배 더 내라고 하는게 아니라 40배쯤 더 내라고 하죠.. -_-;; 거의 모든 나라에서, 돈을 많이 벌거나 더 많이 가지고 있다고 여기지는 사람에겐 굉장히 불합리하다고 느낄법한 방식으로 상대적으로 더 가난하거나 약하다고 느껴지는 사람에게 유리하다고 느낄만한 방식으로 법이 만들어지죠. ps, 물론 법으로 그렇게 막고, 지원하고 해도, 실제 현실은 빈부격차가 더 커져나가는 방향으로 가고 있으니, 그렇게 걱정해줄 필요까지 있나 싶습니다. 집없는 사람이 종부세 내는 사람 걱정해주는 것처럼요.. -_-;
22/12/15 07:16
3번은 좀 이상하네요. 그럼 나갈거라도 갱신안하고 그냥 나가는 사람이 바보아닌가요? 갱신하고 3개월뒤에 나가면 무조건 복비도 받고 나가는건데.
22/12/15 09:00
제가 글 내용 전달을 제대로 못한것 같습니다.
관행상 계약기간 도중에 나갈때는 새로 들어오는 임차인과 임대인 사이의 임대계약애서 임대인 측 복비를 먼저 나가는 세입자가 부담합니다. 월세는 그 비용이 별로 크지 않아서 그렇게 하는 경우도 종종 있는데, 전세금은 비용이 크고 복비도 만만치 않아서 왠만한 사정 아니면 2년을 채우는 경우가 대부분이고요. 이런식으로 재계약 하면 다시 2년을 보장 받았는데 갱신권을 쓴 세입자는 갱신 후 2년간 고지 3개월 후에는 복비 부담 없이 언제든지 집 뺄수 있게 된거죠.
22/12/15 07:41
유럽에서의 임대보호제도는 월세를 전제로 하죠.
한국에서는 전세이기 때문에 말도 안되는 겁니다. 내 맘대로 나갈테니 3개월 내에 보증금 (월세 3달치 정도) 내놔. 이거랑 전세금 목돈 내놔. 이게 같나요?
22/12/15 14:02
1번이 핵심이죠. 임차 계약시 최소 2년 보장해주던 걸 조건부로 최소 4년 보장받을 수 있도록 바뀐건데 이게 뭐 특별히 이상한거라 생각하진 않습니다. 말 그대로 임대인과 임차인 사이에 그어진 법적인 선을 임차인에게 조금 더 유리하도록 개선한건데, 국내에서도 그렇고 해외까지 포함해도 그렇고 그렇게 급진적인거 아니에요. 주거 안전성에 대한 법률은 어디나 존재하죠.
해당 법이 주거비가 상승의 주요 요인이라는 주장에는 동의하지 않으며, 언급하신 2번은 기존에도 있던 묵시적 계약 연장을 좀 더 명확하게 정의한것에 불과하고, 3번은 자의적 해석이 좀 들어가신 것 같네요. 다만 법 시행시기에 일시적 수요 공급 불균형으로, 가뜩이나 부동산 시장이 뜨거울 때 기름을 부어 일시적 전세가 폭등이 발생한건 충분히 깔만하다고 생각합니다. 결국 시간이 지나면서 다시 시장가로 회귀하긴 했지만요.
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